¿Qué necesita saber?

• Las cláusulas de arbitraje que hacen referencia a las “Reglas de Arbitraje de la Industria de la Construcción de la AAA” son inaplicables si el contrato no define “AAA” o si las Reglas de Arbitraje de la Industria de la Construcción no se proporcionan a los propietarios de viviendas legos.
• Incorporar una cláusula de delegación por referencia a reglas externas (como las Reglas de Arbitraje de la Industria de la Construcción de la AAA) es insuficiente para delegar cuestiones preliminares de arbitrabilidad a un árbitro, especialmente cuando se trata de propietarios de viviendas legos.

En Dixon, et al. v. D.R. Horton, et al., el Tribunal del Distrito Judicial 19 emitió un fallo significativo que aborda la aplicabilidad de las cláusulas de arbitraje y delegación en los contratos de venta residencial. El tribunal discutió tres restricciones sobre las cláusulas de arbitraje y delegación.

Primero, las cláusulas de arbitraje que hacen referencia a las “Reglas de Arbitraje de la Industria de la Construcción de la AAA”, pero no definen “AAA”, pueden considerarse inaplicables. Segundo, incorporar cláusulas de delegación por referencia a las reglas de la AAA—sin una explicación clara de las reglas—no delega cuestiones preliminares de arbitrabilidad a un árbitro. Tercero, los contratos no pueden contener disposiciones unilaterales que favorezcan al constructor sin extender derechos similares al propietario.

La decisión está siendo apelada actualmente, proporcionaremos un artículo de seguimiento sobre el fallo del tribunal de apelaciones. Por ahora, la decisión del tribunal de primera instancia proporciona una guía importante sobre la formación del contrato, el consentimiento mutuo y los límites de las cláusulas de arbitraje y delegación en los contratos de venta residencial.

Antecedentes

La disputa surgió de una demanda colectiva presentada por propietarios que alegaban defectos en las viviendas construidas y vendidas por el constructor demandado. El constructor buscó hacer cumplir las disposiciones de arbitraje y delegación contenidas en el contrato de venta. Los propietarios impugnaron la validez de las disposiciones de arbitraje y delegación, así como la aplicabilidad de los contratos subyacentes.

El tribunal falló a favor de los propietarios, sosteniendo que ni las cláusulas de arbitraje ni de delegación eran aplicables. El tribunal encontró tres fallas fatales en el contrato.

Primero, la cláusula de arbitraje hacía referencia a las “Reglas de Arbitraje de la Industria de la Construcción de la AAA” pero no definía “AAA” y las reglas de arbitraje no se proporcionaron a los propietarios, que eran legos. Segundo, la cláusula de delegación no estaba contenida en la cláusula de arbitraje misma, sino que se incorporó por referencia a las Reglas de Arbitraje de la Industria de la Construcción de la AAA. Tercero, el contrato contenía numerosas disposiciones que favorecían al constructor, incluidos derechos unilaterales de terminación, daños liquidados y honorarios de abogados, sin extender esos mismos derechos a los propietarios. Los puntos clave de esta decisión se resumen a continuación.

Puntos clave

1. Aunque la cláusula de arbitraje se refería a las Reglas de Construcción de la AAA, las reglas no se proporcionaron a los propietarios y el contrato no explicaba qué significaba AAA.

La cláusula de arbitraje se refería a la “AAA”, pero no escribía las palabras “Asociación Americana de Arbitraje”. Más específicamente, la cláusula de arbitraje establecía que “el comprador y el vendedor acuerdan resolver dicha disputa... bajo la dirección y los procedimientos establecidos por las Reglas de Arbitraje de la Industria de la Construcción de la AAA”, sin definir qué significaba AAA.

Además, no había evidencia de que el constructor explicara qué significaba “AAA” a los propietarios o les proporcionara una copia de las Reglas de Arbitraje de la Industria de la Construcción de la Asociación Americana de Arbitraje. El tribunal explicó que, dado que los propietarios no tenían el mismo conocimiento de la industria que el constructor, el contrato debería haber definido “AAA” y el constructor debería haber proporcionado las reglas a los propietarios.

2. La cláusula de delegación no estaba contenida en el contrato mismo, sino que se incorporó por referencia a las Reglas de Arbitraje de la Industria de la Construcción de la AAA.

El constructor argumentó que la validez y el alcance de la cláusula de arbitraje deberían ser determinados por un árbitro, no por el tribunal, de conformidad con una “cláusula de delegación”. Una cláusula de delegación es una disposición que delega las cuestiones de arbitrabilidad, incluida la existencia, el alcance y la validez de la cláusula de arbitraje, a un árbitro en lugar del tribunal.

El constructor afirmó que la referencia a las Reglas de Arbitraje de la Industria de la Construcción de la AAA proporcionaba una “evidencia clara e inequívoca de la intención de las partes” de delegar los desafíos respecto a la existencia, el alcance y la validez de la cláusula de arbitraje al árbitro. El tribunal no estuvo de acuerdo.

El tribunal sostuvo que la referencia a las reglas de la AAA no constituía una evidencia “clara e inequívoca” de la intención de las partes de delegar cuestiones de arbitrabilidad a un árbitro, especialmente dada la falta de conocimiento de la industria de los propietarios y la ausencia de cualquier explicación de las reglas.

El tribunal distinguió este caso de otros que involucran a partes sofisticadas, enfatizando que los consumidores legos deben tener aviso claro y comprensión de las disposiciones de delegación. El tribunal también enfatizó que la incorporación por referencia es insuficiente para delegar cuestiones preliminares de arbitrabilidad a un árbitro, especialmente cuando las partes no son entidades comerciales y las reglas no se explican o proporcionan.

3. El contrato contenía numerosas disposiciones que favorecían al constructor, sin derechos recíprocos para los compradores.

El contrato proporcionaba tres derechos al constructor que no estaban disponibles para los propietarios.

Primero, el contrato permitía al constructor terminar el contrato simplemente basándose en “una disputa de buena fe” entre el constructor y los propietarios, el contrato no daba tal remedio a los propietarios.

Segundo, el contrato también daba al constructor derechos a daños liquidados y honorarios de abogados que no se proporcionaban a los propietarios.

Tercero, el contrato restringía la capacidad de los propietarios para registrar el contrato en registros públicos y permitía al constructor terminar unilateralmente el contrato si los propietarios intentaban cualquier registro de este tipo. Por lo tanto, el tribunal sostuvo que las disposiciones que favorecen a una parte y carecen de mutualidad eran inconcebibles y desiguales.

Conclusión

Esta decisión subraya la importancia de términos contractuales claros y mutuamente acordados y los riesgos asociados con el uso de contratos de formulario estándar, particularmente en transacciones de consumo. El fallo también destaca el escrutinio judicial aplicado a las cláusulas de arbitraje y delegación, especialmente donde las partes tienen un poder de negociación desigual.

Los constructores y contratistas deberían revisar sus contratos estándar para asegurar el cumplimiento de estos principios y minimizar el riesgo de inaplicabilidad en disputas futuras.

Sobre nuestro autor

Evan Gaudet es miembro del Grupo de Práctica de Litigios de Adams & Reese. Como abogado en la oficina de Baton Rouge de la firma, representa a clientes en diversas áreas de bienes raíces, derecho de la construcción, derecho laboral y empleo, y litigios comerciales. Evan es un ex profesional de la industria de la construcción, trabajó en los departamentos de Medio Ambiente, Salud y Seguridad (EHS) en Turner Construction Company y Excel Contractors.

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