Alex Horn es el Socio Director y Fundador de BridgeInvest, donde lidera la estrategia de inversión y las iniciativas de crecimiento a largo plazo de la firma. Bajo su liderazgo, BridgeInvest se ha convertido en un prestamista privado de bienes raíces reconocido a nivel nacional con más de $1.400 millones en activos bajo gestión. Durante la última década, Alex ha supervisado la gestión de carteras de cinco fondos de capital privado y ha desplegado con éxito $2.500 millones en más de 150 transacciones, construyendo un historial de préstamos disciplinados y rendimiento consistente.

A medida que miramos hacia el resto del año, vemos que el crédito privado juega un papel cada vez más central en los préstamos de bienes raíces comerciales (CRE), no solo como una alternativa a los bancos, sino como una fuente principal de capital para los patrocinadores que navegan en un entorno complejo.

Antes de lanzar BridgeInvest, Alex trabajó en SecondMarket, donde ayudó a desarrollar nuevas líneas de negocio y apoyó iniciativas estratégicas en toda la firma. Recibió el reconocimiento como galardonado con el premio "40 menores de 40" del South Florida Business Journal y tiene una Licenciatura en Artes en Economía de la Universidad de Columbia.

BridgeInvest superó recientemente los $1.000 millones en activos bajo gestión. ¿Qué representa ese hito para usted y la firma?

Superar los $1.000 millones en AUM es un momento de orgullo y definitorio para la organización BridgeInvest. Refleja la confianza que nuestros inversores han depositado en nosotros. De hecho, estamos orgullosos de lograr una tasa de reinversión del 90% de los LP en cinco vintages de fondos, que se deriva de nuestro historial de 15 años de entregar rendimientos consistentemente sólidos ajustados al riesgo.

Este hito también ilustra la evolución de BridgeInvest hacia un líder del mercado en crédito CRE con garantía senior que es conocido por nuestro enfoque confiable, transparente y disciplinado. También es un testimonio de la capacidad de nuestro equipo para ejecutar nuestro plan de negocios a través de ciclos de mercado y sienta las bases para un crecimiento continuo en nuestra plataforma.

Durante el último año, ha duplicado el volumen de originación y se ha expandido a nuevos mercados, incluidos el centro de EE. UU. y la costa oeste. ¿Por qué enfocarse en esas regiones y qué ha impulsado esa expansión?

Nuestra expansión hacia el centro de EE. UU. y la costa oeste refleja tanto oportunidad como estrategia. Estas regiones ofrecen diversificación de cartera y oportunidades atractivas en mercados de alto crecimiento donde los prestamistas tradicionales se han retirado, creando un vacío que creemos que BridgeInvest está bien posicionado para llenar. La expansión ha sido habilitada por la evolución de nuestro equipo y contrataciones clave: Isaac Marcushamer como Consejero General, quien ha trabajado como nuestro litigante externo, y Danny Alvarez como Vicepresidente de Originaciones de la Costa Oeste, quien anclará nuestra presencia en estos mercados.

En los últimos 12 meses, revisamos $46.000 millones en flujo de operaciones e invertimos selectivamente $685 millones en 18 transacciones, que se centraron principalmente en nuestro programa de préstamos puente transicional. Combinados, nuestra suscripción disciplinada, crecimiento selectivo e infraestructura institucional, están impulsando esta expansión geográfica y posicionándonos para capitalizar los $3 billones de deuda CRE de EE. UU. que vencen en los próximos cinco años.

Con tanta incertidumbre global, desde aranceles hasta tasas de interés cambiantes, ¿cómo está posicionando BridgeInvest para navegar el entorno crediticio actual?

En BridgeInvest, vemos oportunidades en entornos macroeconómicos inciertos y mercados volátiles. De hecho, creemos que estos tiempos turbulentos pueden proporcionar vientos de cola para el crédito CRE con garantía senior. La incertidumbre en torno a los aranceles, el aumento de los costos de construcción y una ola histórica de vencimientos de préstamos, están impulsando a los prestatarios a asociarse con prestamistas sólidos que puedan proporcionar soluciones crediticias a medida. Además, la brecha de financiamiento cada vez mayor, particularmente para activos CRE transicionales y prestatarios que enfrentan acantilados de refinanciamiento, hace que el capital privado sea una fuente esencial de liquidez.

Para los inversores, la actual dislocación crea una de las raras oportunidades donde los rendimientos reales superan significativamente el riesgo crediticio fundamental: hoy estamos obteniendo préstamos a SOFR + 300-650 (cupones totales del 7-9%) con prioridad de primer gravamen y exposición del último dólar muy por debajo del costo de reemplazo. Seguimos siendo disciplinados, cerrando solo 18 préstamos en los últimos 12 meses de más de 1.000 revisados, y nos inclinamos hacia áreas donde la volatilidad crea valor, como activos multifamiliares, de oficinas e industriales. Nuestro enfoque combina protección estructural con asunción de riesgos selectiva, permitiéndonos salvaguardar el capital y capturar rendimientos ajustados al riesgo desproporcionados en un mercado donde los bancos se retiran y los prestatarios necesitan socios confiables.

¿Puede compartir una transacción reciente que ilustre cómo BridgeInvest ha podido intervenir cuando los prestamistas tradicionales se retiraron?

En el primer semestre de 2025, BridgeInvest cerró $446 millones en 11 préstamos. Una transacción reciente que viene a la mente es un préstamo con garantía senior de $21,5 millones en un proyecto de uso mixto de 128 unidades en el centro de Atlanta desarrollado por un prestatario repetido de BridgeInvest. Los prestamistas tradicionales se retiraron debido a una demora en la ocupación vinculada a problemas de personal y comodidades, a pesar de la fuerte demanda subyacente y la ubicación privilegiada de la propiedad cerca del Mercedes-Benz Stadium.

Nuestro préstamo no solo refinanció $22,5 millones de deuda existente, sino que también financió reservas, TI/LCs y costos de cierre, con el prestatario contribuyendo $2 millones de capital fresco. El acuerdo muestra cómo BridgeInvest puede intervenir con capital personalizado y flexible cuando los bancos se retiran, apoyando a patrocinadores de alta calidad a través de fases transicionales mientras captura rendimientos atractivos ajustados al riesgo.

BridgeInvest está activo en múltiples sectores, pero los multifamiliares han estado en el centro de muchas conversaciones de la industria. ¿Cómo está abordando esa clase de activo hoy en comparación con hace solo unos años?

Los multifamiliares históricamente han sido y siguen siendo un enfoque central para BridgeInvest: en el primer semestre de 2025, BridgeInvest cerró $250 millones en seis transacciones multifamiliares. Recientemente, nuestro enfoque hacia la clase de activo ha cambiado junto con la dinámica del mercado. EE. UU. enfrenta un déficit de vivienda de 4,5 millones de unidades, sin embargo, las presiones del lado de la oferta, los aranceles sobre materiales de construcción básicos, la escasez de mano de obra y los mayores costos de la deuda, han llevado a que el inicio de construcciones disminuya casi un 70% desde su pico de 2022, impulsando los costos de reemplazo al alza.

En comparación con hace unos años, cuando las carteras de desarrollo eran más robustas, el entorno de oferta restringida actual crea oportunidades crediticias atractivas donde podemos proporcionar financiamiento de primer gravamen con garantía senior por debajo del costo de reemplazo con apalancamiento conservador. Esta dislocación hace que nuestras soluciones de capital personalizadas sean más valiosas para los prestatarios y ofrece a los inversores una fuerte protección a la baja y rendimientos ajustados al riesgo convincentes en una de las clases de activos CRE más resilientes.

Los bienes raíces industriales continúan atrayendo atención, especialmente con la relocalización y los cambios en la cadena de suministro. ¿Cuál es su perspectiva sobre el sector y dónde ve las mejores oportunidades?

Los bienes raíces industriales han sido un punto focal para los inversores institucionales desde la pandemia de COVID-19, impulsados por el crecimiento del comercio electrónico, la nearshoring y la realineación de la cadena de suministro. Sin embargo, el sector ahora experimenta un exceso de oferta a corto plazo después de años de desarrollo agresivo y compresión de tasas de capitalización. Las tasas de vacancia casi se han duplicado del 3,6% en 2022 a más del 7% en 2025, y el crecimiento de los alquileres se ha desacelerado.

No obstante, vemos este telón de fondo como una oportunidad para inclinarnos hacia el sector. Al prestar con apalancamiento conservador y por debajo del costo de reemplazo, BridgeInvest puede proporcionar financiamiento con garantía senior a patrocinadores de alta calidad mientras protege el riesgo a la baja. A más largo plazo, la relocalización y la realineación de la cadena de suministro deberían absorber el exceso de oferta en los mercados centrales, y la historia muestra que hemos tenido un rendimiento superior en dislocaciones similares, como Houston durante la crisis petrolera de 2015 y el Noreste durante la pandemia de COVID-19.

Mirando hacia el resto del año y hasta el cuarto trimestre, ¿qué espera para el crédito privado y los préstamos CRE, y cómo se está preparando BridgeInvest para lo que viene a medida que se expande más hacia el oeste?

A medida que miramos hacia el resto del año, vemos que el crédito privado juega un papel cada vez más central en los préstamos CRE, no solo como una alternativa a los bancos, sino como una fuente principal de capital para los patrocinadores que navegan en un entorno complejo. La demanda de rendimiento por parte de los inversores sigue siendo fuerte. Nuestro enfoque sigue siendo capturar oportunidades donde nuestra experiencia en suscripción y velocidad de ejecución agregan valor, particularmente a medida que extendemos nuestro alcance a nuevos mercados.

Con una sólida originación en todo el país, presencia en la costa oeste, estamos posicionados para construir nuevas relaciones con patrocinadores y desplegar capital selectivamente en mercados donde la volatilidad está abriendo puntos de entrada atractivos. Esto se trata menos de perseguir volumen y más de posicionar a BridgeInvest como el socio confiable y orientado a soluciones con el que los prestatarios se asocian en tiempos de incertidumbre.

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