Pendant des décennies, l'expression « investissement basé sur la foi » a surtout fonctionné comme un filtre. Éviter le tabac. Éviter les divertissements pour adultes. Éviter l'alcool. Mettre une étiquette chrétienne sur un fonds commun de placement qui détient les mêmes 200 grandes capitalisations que tout autre produit ESG, et l'appeler aligné sur les valeurs. Selon Steven Libman, fondateur de Investing With Purpose™, c'est l'échec majeur de l'industrie.

« La définition sous laquelle l'industrie a opéré ces 30 dernières années est paresseuse », déclare Libman, qui, après 15 ans dans le secteur, a récemment construit la plateforme d'investissement immobilier multifamilial explicitement structurée autour de principes guidés par la foi. « Le filtrage est le plancher. Construire intentionnellement serait le plafond. »

La distinction est plus importante qu'il n'y paraît. Dans un paysage d'investissement où l'allocation de capital reflète de plus en plus les valeurs, l'écart entre un alignement authentique et une conformité de surface se creuse. Et les investisseurs qui ne peuvent pas faire la différence, selon Libman, externalisent leur conscience à des personnes qui peuvent ne pas partager leurs priorités.

Le principe fondamental derrière l'investissement intentionnel basé sur la foi est simple : le capital va quelque part, et là où il va, il signale quelque chose. Que vous investissiez dans une propriété multifamiliale, un fonds obligataire ou un véhicule de capital-investissement, ces dollars financent quelque chose. La question que Libman pose aux investisseurs potentiels est simple mais déroutante pour beaucoup : si vos petits-enfants héritaient de votre portefeuille demain, que sauraient-ils de ce en quoi vous croyiez ?

« Une question que j'ai posée lors d'un événement récemment était : si vous remettiez votre portefeuille à votre pasteur, y a-t-il quelque chose dont vous pourriez avoir honte ? », dit-il. « Il ne s'agit pas de culpabiliser qui que ce soit. Il s'agit de faire réfléchir les gens différemment, parce qu'on ne nous a pas appris à penser ainsi. »

La sagesse conventionnelle en finances personnelles est de séparer les retours sur investissement des valeurs, puis de déployer les retours de manière philanthropique. Le contre-argument de Libman est que cela crée une bifurcation inutile. Pourquoi financer quelque chose qui n'est pas aligné avec vos valeurs pour générer des rendements que vous donnez ensuite à des causes qui les reflètent ? Le postulat, dit-il, est hérité d'une industrie des services financiers construite sur la vente de produits, non sur l'architecture des valeurs.

L'exemple à suivre avec prudence ici est le secteur ESG. Les fonds environnementaux, sociaux et de gouvernance se sont commercialisés dans les années 2010 sur la promesse d'un investissement d'impact. Ils ont attiré des capitaux importants et généré une couverture considérable. Ils ont également, dans l'ensemble, offert des rendements faibles.

« L'ESG a planté un poignard dans le cœur de l'investissement aligné sur les valeurs », dit Libman. « Ils disaient : vous allez obtenir des rendements inférieurs, mais nous aurons un impact. En réalité, ils n'avaient pas d'impact, et ils n'offraient pas non plus de rendement. »

Une étude récente sur la performance des fonds ESG a placé les rendements moyens totaux bien derrière les indices de référence conventionnels. Pour Libman, la leçon n'est pas que les valeurs et les rendements sont incompatibles. C'est que les fonds utilisant l'impact comme un accroche marketing plutôt que comme un cadre opérationnel ont tendance à ne livrer ni l'un ni l'autre.

Les opérateurs qui ont construit un véritable alignement des valeurs dans leur structure – non pas comme une étiquette mais comme une philosophie opérationnelle – ont découvert que le postulat de la question est tout simplement erroné. Une performance solide et un investissement fondé sur des principes ne sont pas en conflit. Les données, selon Libman, le démontrent de plus en plus.

Le mécanisme spécifique par lequel Investing With Purpose génère des résultats communautaires est un programme de ministère sur site intégré dans les propriétés multifamiliales que la firme exploite. Des appartements gratuits sont fournis au personnel du ministère sur place, qui organise des programmes d'engagement des locataires – soirées cinéma, marchés fermiers, événements de camions de nourriture, et des points de contact personnels plus fréquents, y compris des visites à l'hôpital pour les résidents dans le besoin.

La logique commerciale n'est pas accessoire. Les locataires qui ont six ou sept amis dans le même complexe sont 45 % moins susceptibles de déménager, selon Libman. Un taux de rotation plus faible signifie moins de vacance, des coûts de rénovation des logements réduits et des flux de trésorerie plus stables. Le programme de ministère fonctionne comme un mécanisme de rétention et de construction communautaire avec des effets économiques composés.

« Le ministère est le fossé autour de l'investissement », dit-il. « Quand les gens disent que l'impact va diminuer les rendements, nous pensons que c'est l'inverse qui est vrai. Prendre soin est un avantage commercial durable, pas un désavantage. »

La dimension religieuse du travail est présente mais pas imposée. L'engagement des locataires est d'abord un service. Les résidents ne sont pas tenus de participer à des programmes religieux ou de partager les valeurs des opérateurs. La mission s'exprime à travers le comportement plutôt que la doctrine.

Une mesure pratique pour savoir si une firme d'investissement basée sur la foi fonctionne avec un véritable alignement ou un simple branding de surface est la qualité et la nature de ses rapports. La firme de Libman envoie aux investisseurs non seulement les indicateurs financiers standard – revenu net d'exploitation, ratios de dépenses, taux d'occupation – mais aussi un rapport d'impact du ministère qui suit combien de résidents ont été connectés à des programmes communautaires, combien ont reçu un soutien pastoral, et combien d'actes de soin et de service sur place ont été enregistrés au cours d'un mois donné.

Les investisseurs sont également invités sur site trimestriellement pour des journées de service, un mécanisme tangible pour un engagement direct avec à la fois l'actif et la communauté qu'il abrite.

« Contrairement à vos investissements à Wall Street, vous pouvez passer en voiture, le toucher, le sentir, voir réellement l'impact que nous avons, et même faire partie de cet impact », dit Libman.

La norme de transparence qu'il décrit contraste avec l'opacité qui caractérise une grande partie du secteur ESG, où les méthodologies des fonds sont souvent difficiles à évaluer et les affirmations d'impact difficiles à vérifier.

Pour les investisseurs qui n'ont pas envisagé d'aligner leurs portefeuilles sur leurs valeurs, le cadre de Libman est délibérément non menaçant. Le point d'entrée est souvent une simple appréciation de l'immobilier en tant que classe d'actifs. La plupart des gens comprennent la location immobilière. La plupart des gens comprennent que le logement est un besoin fondamental. De là, la question devient non pas de savoir s'il faut investir dans l'immobilier, mais quel type d'opérateur et de structure reflète le mieux vos principes.

L'étiquette basée sur la foi, dans ce cadre, n'est pas une contrainte sur les rendements. C'est un signal sur la philosophie opérationnelle, l'orientation communautaire et la nature à long terme des relations construites au sein du portefeuille.

« Nous voulons le définir comme : que construisons-nous ? », dit Libman. « Chaque dollar que vous investissez est un vote pour quelque chose. Donc, lorsque vous déployez votre capital, soit il va construire quelque chose avec lequel vous êtes aligné, soit quelque chose qui pourrait être en conflit avec vos propres valeurs. »

À une époque où les investisseurs posent de plus en plus de questions difficiles sur la destination de leur argent, ce cadre est moins marginal qu'il n'aurait pu le paraître il y a dix ans.

À propos de Steven Libman : Steven Libman est le fondateur de Investing With Purpose, une firme immobilière multifamiliale guidée par la foi. Il a 15 ans d'expérience dans le secteur.

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